Achiziția unui apartament într-un bloc nou vine, de regulă, cu avantajul unei locuințe moderne, eficiente energetic și adaptate cerințelor actuale. Totuși, înainte de semnarea contractului și mai ales înainte de preluarea efectivă a locuinței, cumpărătorul trebuie să acorde o atenție deosebită documentelor care atestă situația juridică și tehnică a apartamentului.
Un apartament nou nu înseamnă automat și o proprietate fără probleme. Documentația corectă este cea care confirmă că imobilul a fost construit legal, recepționat, înscris în cartea funciară și poate fi transmis cumpărătorului în condiții corespunzătoare.
1. Contractul de vânzare-cumpărare
Documentul principal al tranzacției este contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notar.
În acesta trebuie să fie identificate fără echivoc proprietatea și părțile implicate, precum și elementele esențiale ale tranzacției: prețul, modalitatea de plată, suprafața și identificarea cadastrală a apartamentului, cota aferentă din părțile comune și, după caz, terenul sau drepturile asupra acestuia.
Dacă împreună cu apartamentul sunt cumpărate locuri de parcare, boxe, garaje sau alte spații, trebuie verificat foarte clar ce drept juridic se dobândește asupra fiecăruia și cum este acesta înscris în documente.
2. Extrasul de carte funciară
Cartea funciară este unul dintre cele mai importante documente ale proprietății.
Înainte de autentificarea vânzării, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acesta permite verificarea proprietarului, a identificării imobilului și a eventualelor sarcini sau interdicții înscrise asupra proprietății.
După finalizarea procedurilor de înscriere a noului proprietar, cumpărătorul poate verifica printr-un extras de carte funciară pentru informare că dreptul său de proprietate a fost intabulat corect.
3. Documentația cadastrală
Apartamentul trebuie să fie identificat cadastral.
Este important să verifici dacă suprafața, compartimentarea și anexele existente în realitate corespund documentației cadastrale.
Diferențele dintre ceea ce vezi la vizionare și ceea ce apare în acte trebuie clarificate înainte de cumpărare, nu după semnarea contractului.
4. Autorizația de construire
În cazul unui apartament nou, existența autorizației de construire este esențială.
Aceasta demonstrează că proiectul a fost autorizat de autoritatea competentă. Trebuie avut în vedere și dacă pe parcursul construcției au existat modificări ale proiectului și dacă acestea au fost realizate și documentate legal.
Simplul fapt că blocul este finalizat și locuit nu ar trebui să înlocuiască verificarea documentelor.
5. Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor
Un alt document important este cel care confirmă recepția construcției la terminarea lucrărilor, în condițiile legii.
Pentru cumpărător, existența recepției este relevantă deoarece arată că imobilul a parcurs o etapă esențială pentru punerea sa în circuitul juridic și pentru operațiunile cadastrale și de carte funciară.
În cazul unei construcții foarte noi, merită verificat cu atenție stadiul exact al recepției și al intabulării.
6. Certificatul de performanță energetică
La vânzarea unei locuințe trebuie avut în vedere și certificatul de performanță energetică.
Acesta oferă informații despre performanța energetică a apartamentului și indicatorii prevăzuți de legislația specifică.
Într-un bloc nou, eficiența energetică poate reprezenta un avantaj important, dar este bine ca aceasta să fie susținută de documente, nu doar de prezentarea comercială a dezvoltatorului.
7. Cartea tehnică a construcției și documentele tehnice relevante
Cartea tehnică a construcției privește construcția în ansamblu și cuprinde documentații referitoare la proiectare, execuție, recepție și exploatare.
Cumpărătorul unui apartament nu primește, în mod obișnuit, întreaga carte tehnică a blocului ca pe un document individual al apartamentului. Este însă important să existe și să poată fi gestionată conform obligațiilor legale de către persoanele sau entitățile responsabile.
Pentru apartamentul cumpărat, dezvoltatorul poate furniza separat documente tehnice, instrucțiuni de utilizare și certificate sau garanții pentru anumite echipamente și instalații.
8. Garanțiile oferite de dezvoltator
La predarea apartamentului, solicită în scris informațiile privind garanțiile aplicabile construcției, finisajelor, instalațiilor și echipamentelor.
Dacă locuința include centrală termică, instalații speciale, tâmplărie, aparate de climatizare sau alte echipamente, verifică existența certificatelor de garanție, a documentelor tehnice și, unde este cazul, a proceselor-verbale de punere în funcțiune.
Este important să știi nu numai durata garanției, ci și cine răspunde și cui trebuie să te adresezi dacă apare o problemă.
9. Procesul-verbal de predare-primire
Predarea apartamentului ar trebui consemnată printr-un proces-verbal de predare-primire.
Acesta poate menționa starea locuinței la predare, numărul cheilor și telecomenzilor, indexurile contoarelor, echipamentele predate și eventualele defecte sau lucrări rămase de remediat.
Dacă observi probleme — uși sau ferestre care nu funcționează corect, fisuri, infiltrații, finisaje deteriorate, instalații nefuncționale — acestea trebuie consemnate cât mai precis.
10. Documentele pentru utilități
Clarifică situația energiei electrice, gazelor, apei, canalizării și, după caz, a altor servicii.
Verifică dacă apartamentul are contoare individuale, dacă branșamentele sunt definitive și ce procedură trebuie urmată pentru încheierea sau transferul contractelor pe numele tău.
Un apartament aparent „gata de mutare” poate deveni incomod dacă anumite utilități funcționează încă în regim provizoriu.
11. Actele pentru locul de parcare și alte anexe
Locul de parcare este un punct care merită verificat separat.
Faptul că dezvoltatorul spune că un apartament „beneficiază de parcare” nu înseamnă neapărat că dobândești proprietatea individuală asupra unui loc de parcare.
Poate exista un drept de proprietate distinct, o cotă dintr-un imobil, un drept de folosință sau o altă structură juridică. Situația trebuie verificată în contract, cadastru și cartea funciară, după caz.
Aceeași atenție trebuie acordată boxelor, garajelor, teraselor sau altor spații prezentate ca aparținând apartamentului.
Ce trebuie verificat înainte să semnezi?
Nu este suficient să primești un dosar cu documente. Trebuie verificat dacă informațiile din documente corespund proprietății pe care o cumperi.
În special, compară suprafața promisă cu cea din documentația cadastrală, verifică anexele și parcarea, situația cărții funciare, existența recepției și modul în care sunt formulate eventualele garanții.
În cazul unei achiziții direct de la dezvoltator, citește atent și clauzele referitoare la termene de predare, penalități, remedieri, diferențe de suprafață și eventualele costuri suplimentare.
Atenție la apartamentele cumpărate înainte de finalizarea blocului
Dacă apartamentul este achiziționat în faza de proiect sau înainte de finalizarea construcției, documentele disponibile și mecanismul juridic sunt diferite față de cumpărarea unui apartament deja finalizat și intabulat.
În această situație, verificarea dezvoltatorului, a terenului, autorizației de construire, promisiunii de vânzare, termenelor contractuale și condițiilor de restituire a sumelor achitate devine cu atât mai importantă.
Concluzie
La cumpărarea unui apartament nou, finisajele, poziția și prețul sunt importante, dar documentele sunt cele care confirmă ce cumperi în realitate.
O proprietate bine documentată trebuie să permită identificarea clară a apartamentului, verificarea situației juridice, confirmarea legalității construcției și stabilirea exactă a drepturilor asupra parcării și anexelor.
Înainte de semnarea contractului, orice neclaritate trebuie discutată cu notarul și, dacă situația o justifică, cu un avocat sau alt specialist.
În imobiliare, un apartament bun nu înseamnă doar o locuință care arată bine. Înseamnă și acte clare, complete și corecte.
Atlas-Imobiliare – Cunoaștem piața. Găsim soluția.
Notă: Informațiile din acest articol au caracter general și informativ și nu înlocuiesc verificarea juridică, notarială sau tehnică a unei proprietăți concrete.
