Atunci când cumperi sau vinzi un apartament, o casă sau un teren, este important să cunoști toate taxele implicate pentru a evita surprizele neplăcute la notar. De multe ori, costurile suplimentare pot ajunge la câteva mii de euro, în funcție de valoarea proprietății și de situația juridică a acesteia.
Taxele plătite de vânzător
1. Impozitul pe transferul proprietății
Începând cu modificările fiscale aplicabile în 2026, impozitul se calculează astfel:
- 3% din valoarea tranzacției dacă imobilul a fost deținut mai puțin de 3 ani;
- 1% din valoarea tranzacției dacă proprietatea a fost deținută mai mult de 3 ani.
Acest impozit este reținut și virat direct de notar către stat în momentul autentificării contractului. Nu mai există plafonul neimpozabil de 450.000 lei, astfel că orice tranzacție este impozitată.
Exemplu:
Pentru un apartament vândut cu 100.000 euro:
- dacă proprietarul îl deține de 2 ani → impozit de aproximativ 3.000 euro;
- dacă îl deține de 5 ani → impozit de aproximativ 1.000 euro.
2. Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare
Vânzătorul suportă, de regulă, costul extrasului de carte funciară necesar semnării actelor notariale. Acesta este un cost relativ redus, dar obligatoriu pentru încheierea tranzacției.
3. Alte documente necesare
Înainte de vânzare, proprietarul trebuie să obțină:
- certificat fiscal;
- certificat de performanță energetică;
- adeverință de la asociația de proprietari (în cazul apartamentelor);
- documentația cadastrală actualizată, dacă este necesar.
Taxele plătite de cumpărător
1. Onorariul notarial
În mod obișnuit, cumpărătorul suportă cheltuielile privind autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, conform Codului Civil. Valoarea onorariului diferă în funcție de prețul imobilului și de notarul ales.
Pentru un apartament cu o valoare medie, onorariul notarial poate varia de la câteva mii de lei până la peste 10.000 lei în cazul proprietăților mai scumpe sau al tranzacțiilor cu ipotecă.
2. Taxa de intabulare (ANCPI)
După semnarea contractului, noul proprietar trebuie înscris în Cartea Funciară. Taxa de intabulare este, de regulă:
- 0,15% din valoarea imobilului pentru persoanele fizice.
3. Taxe suplimentare în cazul creditului ipotecar
Dacă achiziția se realizează prin credit bancar, pot apărea costuri suplimentare:
- onorariu pentru înscrierea ipotecii;
- evaluarea imobilului;
- asigurarea obligatorie a locuinței;
- eventuale comisioane bancare.
4. Certificatul fiscal al cumpărătorului
Din 2026, cumpărătorii trebuie să prezinte și un certificat fiscal care să ateste că nu au datorii către bugetele locale.
Cine plătește taxele notariale?
În practică, există o regulă generală:
✅ Vânzătorul plătește: impozitul pe transfer și anumite acte necesare tranzacției.
✅ Cumpărătorul plătește: onorariul notarial, taxele de intabulare și costurile aferente creditului, dacă există.
Totuși, părțile pot conveni prin negociere o împărțire diferită a costurilor.
Exemplu orientativ de costuri
Pentru un apartament vândut cu 100.000 euro, deținut de proprietar de peste 3 ani:
Vânzător:
- Impozit către stat: aproximativ 1.000 euro.
Cumpărător:
- Onorariu notarial: aproximativ 1.500 – 2.500 euro;
- Intabulare: aproximativ 150 euro;
- Alte taxe și documente: câteva sute de lei.
Valorile sunt orientative și pot varia în funcție de notar, de valoarea proprietății și de particularitățile fiecărei tranzacții.
Concluzie
Atât cumpărătorii, cât și vânzătorii trebuie să ia în calcul costurile suplimentare generate de o tranzacție imobiliară. O informare corectă înainte de semnarea actelor vă poate ajuta să evitați cheltuieli neprevăzute și să planificați eficient bugetul.
Înainte de orice tranzacție, este recomandat să solicitați o simulare de costuri de la notar, pentru a cunoaște exact toate taxele aplicabile situației dumneavoastră.
