Cumpărarea unei locuințe prin credit ipotecar presupune mai mult decât găsirea proprietății potrivite și existența avansului. Înainte de a acorda finanțarea, banca analizează atât situația financiară a cumpărătorului, cât și proprietatea care urmează să fie ipotecată.
De aceea, chiar dacă veniturile par suficiente, aprobarea creditului nu este automată. Iată principalele aspecte pe care banca le verifică.
1. Veniturile solicitantului
Primul element analizat este capacitatea cumpărătorului de a rambursa creditul.
Banca verifică, în funcție de situația solicitantului:
- valoarea veniturilor;
- sursa și caracterul lor recurent;
- vechimea în muncă sau continuitatea activității profesionale;
- tipul contractului de muncă;
- veniturile obținute din PFA, dividende, chirii sau alte surse acceptate de bancă;
- eventualele perioade recente fără venituri.
Nu toate băncile tratează identic diferitele categorii de venituri. Un venit acceptat integral de o bancă poate fi luat în calcul doar parțial de alta.
2. Gradul de îndatorare
Banca nu analizează doar cât câștigă solicitantul, ci și cât plătește deja lunar pentru alte obligații.
Pot fi luate în calcul:
- creditele de consum;
- creditele auto;
- alte credite ipotecare;
- cardurile de credit;
- descoperitul de cont;
- ratele aferente altor produse de finanțare.
Pe baza veniturilor eligibile și a obligațiilor existente se determină gradul de îndatorare și, implicit, rata maximă pe care solicitantul o poate susține conform criteriilor băncii și reglementărilor aplicabile.
Un detaliu important: chiar și un card de credit pe care nu îl folosești poate influența capacitatea de împrumut, în funcție de modul în care banca îl ia în calcul.
3. Istoricul de credit
Banca verifică și comportamentul anterior al solicitantului în relația cu instituțiile financiare.
Sunt importante:
- întârzierile la plata ratelor;
- restanțele;
- creditele existente;
- istoricul rambursărilor;
- alte informații relevante disponibile prin sistemele de raportare utilizate de instituțiile financiare.
Un istoric bun poate susține dosarul, în timp ce problemele de plată din trecut pot reduce șansele de aprobare.
Totuși, existența unei întârzieri în trecut nu înseamnă automat că orice bancă va refuza creditul. Contează circumstanțele și criteriile interne ale finanțatorului.
4. Stabilitatea financiară și profesională
Pentru un credit ipotecar, perioada de rambursare poate ajunge la câteva decenii. Din acest motiv, banca urmărește și stabilitatea solicitantului.
Un venit mare obținut de foarte puțin timp poate fi analizat diferit față de un venit constant, obținut pe o perioadă mai lungă.
În cazul persoanelor cu activități independente, PFA sau venituri din alte surse, analiza poate fi mai detaliată, iar banca poate solicita documente suplimentare.
5. Avansul disponibil
Pentru majoritatea creditelor ipotecare este necesară contribuția proprie a cumpărătorului.
Valoarea avansului depinde de produsul de creditare, moneda creditului, situația solicitantului și politica băncii.
Este recomandat ca un cumpărător să nu își calculeze bugetul exclusiv în funcție de avans. Tranzacția implică și alte costuri: evaluarea proprietății, acte, asigurări, taxe și cheltuieli notariale, după caz.
6. Valoarea de piață a proprietății
Una dintre cele mai importante etape este evaluarea imobilului.
Banca dorește să știe dacă proprietatea oferită drept garanție justifică suma solicitată. Evaluarea este realizată conform procedurilor aplicabile finanțatorului.
Aici poate apărea o situație neplăcută pentru cumpărător.
De exemplu, dacă apartamentul este cumpărat cu 120.000 de euro, dar valoarea rezultată în urma evaluării este de numai 110.000 de euro, banca poate calcula finanțarea raportându-se la valoarea acceptată de ea, conform condițiilor produsului de credit.
Într-o asemenea situație, cumpărătorul poate fi nevoit să vină cu o contribuție proprie mai mare.
Prețul negociat între vânzător și cumpărător nu este neapărat același lucru cu valoarea acceptată de bancă.
7. Situația juridică a imobilului
Banca verifică dacă proprietatea poate constitui o garanție corespunzătoare pentru credit.
În această etapă sunt analizate documentele proprietății și situația juridică a acesteia.
Pot conta:
- dreptul de proprietate;
- înscrierea în cartea funciară;
- eventualele sarcini;
- ipotecile existente;
- sechestrele sau interdicțiile, dacă există;
- documentația cadastrală;
- concordanța dintre situația din acte și proprietatea evaluată;
- alte probleme juridice care ar putea afecta constituirea sau valorificarea garanției.
O proprietate atractivă și bine poziționată poate deveni dificil de finanțat dacă documentele sale prezintă probleme.
8. Modificările realizate în locuință
Un aspect uneori ignorat de cumpărători este concordanța dintre configurația reală a proprietății și documentația acesteia.
Dacă au fost realizate modificări importante – de exemplu, schimbări de compartimentare, extinderi sau alte intervenții – acestea pot necesita clarificări și documente suplimentare.
Problemele descoperite în această etapă pot întârzia tranzacția și, în anumite situații, pot împiedica finanțarea până la remedierea lor.
9. Tipul și caracteristicile proprietății
Nu orice imobil este acceptat automat drept garanție.
Banca poate analiza caracteristici precum:
- tipul construcției;
- starea imobilului;
- amplasamentul;
- situația cadastrală;
- destinația proprietății;
- posibilitatea de valorificare ulterioară a acesteia.
Criteriile exacte diferă de la o instituție financiară la alta.
10. Asigurarea proprietății
În cazul creditelor garantate cu un imobil, banca solicită de regulă asigurarea proprietății conform condițiilor contractuale și legislației aplicabile.
Pe durata creditului, banca are interesul ca imobilul adus în garanție să fie protejat împotriva riscurilor prevăzute de polițele necesare.
Preaprobarea financiară poate evita multe probleme
Una dintre cele mai utile măsuri pentru un cumpărător este să discute cu banca sau cu un broker de credite înainte de alegerea definitivă a proprietății.
O analiză financiară preliminară poate indica aproximativ bugetul disponibil și reduce riscul de a negocia un apartament de 130.000 de euro pentru ca ulterior să se constate că finanțarea disponibilă permite o achiziție semnificativ mai mică.
Preaprobarea financiară nu înseamnă însă că orice proprietate aleasă ulterior va fi automat acceptată. Clientul și imobilul sunt două componente distincte ale analizei bancare.
Atenție la antecontract
Într-o tranzacție finanțată prin credit, antecontractul trebuie abordat cu atenție.
Cumpărătorul poate avea venituri suficiente și un profil financiar bun, dar creditul poate întâmpina probleme dacă banca nu acceptă proprietatea drept garanție sau dacă evaluarea este sub prețul negociat.
Din acest motiv, înainte de plata unui avans important, este util ca părțile să înțeleagă foarte clar condițiile tranzacției și ce se întâmplă dacă finanțarea nu este obținută.
Concluzie
Pentru aprobarea unui credit ipotecar, banca verifică în esență două lucruri: cumpărătorul și proprietatea.
Cumpărătorul trebuie să demonstreze că poate susține creditul, iar proprietatea trebuie să reprezinte o garanție acceptabilă pentru bancă.
Pregătirea financiară înainte de începerea căutării, verificarea documentelor proprietății și o evaluare realistă a bugetului pot transforma procesul de cumpărare într-o tranzacție mult mai predictibilă.
Atlas-Imobiliare – Cunoaștem piața. Găsim soluția.
