Inflația este unul dintre factorii economici care pot influența semnificativ piața imobiliară. Atunci când prețurile bunurilor și serviciilor cresc, efectele se resimt și în sectorul locuințelor: costurile de construcție se modifică, creditele pot deveni mai scumpe, puterea de cumpărare scade, iar comportamentul cumpărătorilor și al investitorilor se schimbă.
Relația dintre inflație și prețurile proprietăților nu este însă una simplă. O perioadă cu inflație ridicată nu înseamnă automat că toate locuințele se vor scumpi.
De ce poate inflația să ducă la creșterea prețurilor locuințelor?
Unul dintre primele efecte apare în sectorul construcțiilor. Creșterea prețurilor materialelor, energiei, transportului și forței de muncă determină dezvoltatorii să suporte costuri mai mari pentru realizarea proiectelor noi.
Aceste costuri sunt, cel puțin parțial, transferate în prețul final al locuințelor.
În plus, terenurile, serviciile și finanțarea proiectelor pot deveni mai costisitoare. Din acest motiv, într-un mediu inflaționist poate deveni dificil pentru dezvoltatori să ofere proprietăți noi la prețurile practicate în anii anteriori.
Dar inflația poate avea și efectul opus
Aici apare unul dintre paradoxurile pieței imobiliare.
Inflația poate pune presiune în sus asupra prețurilor proprietăților, dar în același timp poate reduce numărul persoanelor care își permit să cumpere.
Dacă veniturile populației nu cresc în același ritm cu prețurile, puterea reală de cumpărare scade. O familie care cheltuiește mai mult pentru alimente, energie, combustibil și alte necesități dispune de mai puțini bani pentru economisirea avansului sau pentru plata unei rate.
Prin urmare, cererea poate încetini.
Inflația, dobânzile și creditele ipotecare
Pentru piața imobiliară, unul dintre cele mai importante efecte indirecte ale inflației este legat de dobânzi.
În perioadele cu presiuni inflaționiste ridicate, politica monetară poate deveni mai restrictivă. Costul finanțării poate crește, iar acest lucru se poate reflecta în condițiile creditelor oferite populației.
Pentru cumpărător, consecința este importantă: aceeași locuință poate deveni mai greu de achiziționat dacă rata lunară a creditului este mai mare.
De aceea, pe piața imobiliară nu trebuie urmărit doar prețul apartamentului, ci și costul finanțării acestuia.
Uneori, diferența de dobândă poate avea asupra bugetului cumpărătorului un impact mai mare decât o diferență relativ mică de preț a proprietății.
Ce se întâmplă cu proprietățile cumpărate cash?
Cumpărătorii care dispun de lichidități sunt într-o situație diferită.
În perioadele cu inflație ridicată, păstrarea unor sume mari exclusiv sub formă de numerar sau disponibilități poate însemna pierderea unei părți din puterea lor de cumpărare în timp.
Din acest motiv, unii investitori se orientează către active reale, inclusiv proprietăți imobiliare.
O locuință bine cumpărată poate oferi două surse potențiale de avantaj:
- păstrarea valorii pe termen lung;
- obținerea unui venit din chirie.
Totuși, proprietatea imobiliară nu reprezintă o protecție automată împotriva inflației. Rezultatul depinde foarte mult de prețul de achiziție, locație, cererea din zonă, costurile de întreținere și posibilitatea de închiriere sau revânzare.
Cum sunt afectate chiriile?
Inflația poate pune presiune și asupra pieței de închirieri.
Proprietarii se confruntă la rândul lor cu majorarea anumitor costuri, iar dacă achiziția locuinței a fost finanțată prin credit, costul finanțării poate deveni relevant.
În același timp, atunci când o parte dintre potențialii cumpărători amână achiziția unei locuințe, aceștia rămân mai mult timp pe piața chiriilor. În zonele unde oferta este limitată, acest lucru poate susține cererea și nivelul chiriilor.
Există însă o limită: chiria trebuie să rămână accesibilă raportat la veniturile populației.
Ce înseamnă inflația pentru vânzători?
Una dintre cele mai frecvente greșeli este presupunerea că, dacă există inflație, orice proprietate trebuie automat să valoreze mai mult.
Piața nu funcționează astfel.
Prețul unei proprietăți este influențat în primul rând de raportul dintre cerere și ofertă, dar și de:
- localizare;
- suprafață și compartimentare;
- anul și calitatea construcției;
- starea proprietății;
- eficiența energetică;
- etaj;
- disponibilitatea locurilor de parcare;
- accesul la infrastructură și servicii;
- oferta concurentă din aceeași zonă;
- posibilitățile de finanțare ale cumpărătorilor.
Într-o perioadă inflaționistă pot exista simultan prețuri solicitate mai mari și o capacitate mai redusă de cumpărare.
În aceste condiții, stabilirea unui preț realist devine și mai importantă.
Ce ar trebui să urmărească un cumpărător?
Decizia de cumpărare nu ar trebui bazată exclusiv pe întrebarea „vor mai crește prețurile?”.
Mai important este dacă proprietatea respectivă este potrivită și sustenabilă financiar.
Un cumpărător ar trebui să analizeze prețurile proprietăților comparabile, costul total al creditului, rata raportată la venitul familiei, cheltuielile viitoare ale locuinței și perspectivele zonei în care cumpără.
O proprietate bună cumpărată la un preț corect poate rămâne o decizie justificată chiar și într-o perioadă economică dificilă.
Ce ar trebui să urmărească un investitor?
În cazul unei investiții, analiza trebuie să meargă dincolo de simpla estimare a creșterii prețului.
Contează randamentul real, adică rezultatul investiției după ce sunt luate în calcul inflația și costurile asociate proprietății.
De exemplu, o locuință care se apreciază nominal cu 5% într-o perioadă în care inflația este de 6% nu înseamnă neapărat un câștig real de capital.
În schimb, dacă proprietatea generează și venit constant din chirie, analiza poate arăta diferit.
Inflația nu afectează toate proprietățile la fel
În perioade economice dificile, diferențele dintre proprietăți pot deveni mai evidente.
Locuințele bine poziționate, eficiente energetic, corect compartimentate și situate în zone cu cerere constantă tind să fie mai rezistente decât proprietățile cu probleme de localizare, costuri mari de întreținere sau prețuri inițiale exagerate.
Acesta este motivul pentru care expresia „piața imobiliară a crescut” trebuie privită cu atenție.
Nu există o singură piață.
Există piețe diferite în funcție de oraș, cartier, tipul proprietății, vechimea construcției și segmentul de preț.
Concluzie
Inflația poate susține creșterea costurilor și implicit a prețurilor proprietăților, dar poate simultan reduce puterea de cumpărare și accesul la credit.
De aceea, efectul final asupra pieței imobiliare rezultă din interacțiunea dintre inflație, dobânzi, venituri, accesul la finanțare, costurile de construcție și raportul dintre cerere și ofertă.
Pentru cumpărători, perioadele cu inflație ridicată necesită o analiză mai atentă a bugetului și a costului total al achiziției. Pentru vânzători, stabilirea unui preț realist este esențială. Iar pentru investitori, randamentul trebuie analizat în termeni reali, nu doar prin prisma creșterii nominale a prețului.
Într-o piață în schimbare, informația corectă și evaluarea realistă a proprietății pot face diferența dintre o decizie inspirată și una costisitoare.
Atlas-Imobiliare – Cunoaștem piața. Găsim soluția.
