În domeniul imobiliar există o regulă simplă care și-a păstrat valabilitatea în timp: locația este unul dintre cei mai importanți factori care determină valoarea unei proprietăți.
Două apartamente aproape identice ca suprafață, compartimentare, vechime și finisaje pot avea prețuri considerabil diferite doar pentru că sunt amplasate în zone diferite. Mai mult, locația influențează nu doar prețul de cumpărare, ci și ușurința revânzării, nivelul chiriei și potențialul de apreciere în timp.
1. Zona și reputația cartierului
Primul element luat în calcul este zona în care se află proprietatea. Cartierul poate influența decisiv percepția cumpărătorului și, implicit, prețul pe care acesta este dispus să îl plătească.
Zonele apreciate pentru liniște, accesibilitate, infrastructură și servicii tind să aibă prețuri mai ridicate. În schimb, proprietățile situate în zone cu infrastructură slabă, trafic dificil sau alte inconveniente pot fi mai greu de valorificat, chiar dacă locuința în sine este foarte bine amenajată.
De aceea, atunci când comparăm prețurile, este important să analizăm proprietăți similare din aceeași zonă, nu doar apartamente sau case cu suprafețe asemănătoare.
2. Apropierea de punctele importante ale orașului
Accesul rapid către zonele de interes reprezintă un avantaj important.
Valoarea unei proprietăți poate fi influențată pozitiv de apropierea față de:
- școli și grădinițe;
- magazine și centre comerciale;
- spitale și clinici;
- mijloace de transport public;
- parcuri și zone de agrement;
- instituții publice;
- principalele zone de activitate și locuri de muncă.
Pentru multe persoane, timpul petrecut zilnic în trafic contează aproape la fel de mult precum suprafața sau dotările locuinței.
3. Accesibilitatea și infrastructura
Nu este suficient ca proprietatea să fie relativ aproape de centrul orașului. Contează foarte mult cât de ușor se ajunge la ea.
Drumurile bune, accesul la transport public, locurile de parcare și conexiunile rapide cu arterele principale pot crește atractivitatea unei proprietăți.
La polul opus, accesul dificil, străzile foarte aglomerate sau lipsa parcărilor pot reduce interesul cumpărătorilor.
În cazul terenurilor și caselor situate în zone periferice, infrastructura devine și mai importantă. Existența utilităților — apă, canalizare, gaz, energie electrică și internet — poate produce diferențe semnificative de valoare.
4. Liniștea și calitatea mediului
O proprietate poate fi amplasată într-un cartier foarte bun și totuși să fie dezavantajată de micro-locație.
De exemplu, un apartament orientat către o stradă intens circulată poate fi evaluat diferit față de unul similar situat în interiorul aceluiași cartier, într-o zonă liniștită.
Cumpărătorii apreciază în general apropierea de spații verzi, traficul redus, nivelul scăzut de zgomot și existența unei priveliști plăcute.
Prin urmare, nu contează doar cartierul, ci uneori chiar strada, poziția blocului sau amplasarea exactă a proprietății.
5. Locurile de parcare
În orașele în care numărul autoturismelor a crescut considerabil, parcarea a devenit un criteriu important în alegerea unei locuințe.
Un apartament care beneficiază de loc de parcare propriu poate avea un avantaj competitiv clar față de unul similar unde găsirea unui loc de parcare reprezintă o problemă zilnică.
În cazul construcțiilor noi, existența parcărilor private, subterane sau supraterane poate contribui semnificativ la valoarea proiectului.
6. Dezvoltarea viitoare a zonei
Valoarea unei proprietăți nu trebuie analizată exclusiv prin prisma situației actuale. Contează și ce se va întâmpla în zonă în următorii ani.
Construirea unor drumuri noi, dezvoltarea transportului public, apariția unor centre comerciale, școli, parcuri sau proiecte rezidențiale importante poate crește atractivitatea unei zone.
Din acest motiv, uneori poate fi avantajoasă cumpărarea unei proprietăți într-o zonă aflată încă în dezvoltare, înainte ca îmbunătățirea infrastructurii să fie reflectată integral în prețuri.
Există însă și riscul invers. Dezvoltările urbanistice nefavorabile — trafic suplimentar, construcții foarte dense sau dispariția unor spații verzi — pot afecta atractivitatea unei proprietăți.
7. Locația contează și pentru investiții
Pentru investitori, locația are o importanță suplimentară deoarece influențează cererea pentru închiriere și lichiditatea proprietății.
Un apartament bine amplasat poate avea:
- perioade mai scurte fără chiriași;
- cerere mai constantă;
- chirii mai bune;
- șanse mai mari de revânzare;
- rezistență mai bună la perioadele de încetinire a pieței.
O proprietate mai ieftină nu este automat o investiție mai bună. Dacă zona generează o cerere redusă, diferența de preț de la achiziție poate fi anulată ulterior prin dificultatea închirierii sau revânzării.
8. O locuință poate fi renovată. Locația nu poate fi schimbată.
Acesta este unul dintre cele mai importante principii pentru un cumpărător.
Finisajele pot fi înlocuite. Instalațiile pot fi modernizate. Mobilierul poate fi schimbat. Chiar și compartimentarea poate fi uneori modificată.
Locația proprietății rămâne însă aceeași.
De aceea, atunci când bugetul impune un compromis, poate fi mai avantajos să alegi o proprietate care necesită anumite îmbunătățiri, dar este amplasată într-o zonă bună, decât o locuință impecabil amenajată într-o zonă cu perspective slabe.
Cum analizăm corect locația înainte de cumpărare?
Ideal este să vizităm zona în momente diferite ale zilei. O stradă liniștită la prânz poate deveni foarte aglomerată dimineața sau după terminarea programului de lucru.
Trebuie analizate accesul, parcarea, transportul, distanța față de punctele de interes, zgomotul, infrastructura și proiectele de dezvoltare planificate în apropiere.
Pentru o evaluare realistă este utilă și compararea tranzacțiilor și ofertelor similare din aceeași microzonă.
Concluzie
Locația nu este doar adresa unei proprietăți. Ea reprezintă un ansamblu format din accesibilitate, infrastructură, servicii, siguranță, confort, perspective de dezvoltare și cererea existentă în zonă.
O proprietate bine amplasată își poate păstra mai bine valoarea și poate fi mai ușor de vândut sau închiriat.
De aceea, înainte de a cumpăra o locuință, întrebarea nu ar trebui să fie doar „Cât costă?”, ci și „Cât de bună este această locație și cum ar putea evolua în următorii ani?”
Atlas-Imobiliare – Cunoaștem piața. Găsim soluția.
