Achiziția unei proprietăți pentru închiriere este una dintre cele mai cunoscute forme de investiție. Ideea pare simplă: cumperi un apartament, îl închiriezi și obții lunar un venit. În realitate, însă, o investiție imobiliară profitabilă presupune mai mult decât alegerea unei locuințe care „arată bine”.
Prețul de achiziție, zona, chiria realistă, gradul de ocupare, costurile de întreținere și perspectivele de revânzare sunt elemente care trebuie analizate înainte de a lua decizia.
De ce poate fi atractivă o proprietate pentru închiriere?
Principalul avantaj este posibilitatea obținerii unui venit recurent. Dacă proprietatea este bine aleasă și există cerere constantă în zonă, chiria poate genera un flux relativ stabil de venit pe termen lung.
În același timp, investitorul rămâne proprietarul unui activ care își poate păstra sau crește valoarea în timp.
Astfel, câștigul poate proveni din două direcții:
- veniturile obținute din chirie;
- eventuala apreciere a proprietății până în momentul revânzării.
Acest lucru nu înseamnă însă că orice apartament cumpărat și oferit spre închiriere reprezintă automat o investiție bună.
Randamentul trebuie calculat înainte de cumpărare
Una dintre cele mai frecvente greșeli este alegerea proprietății înainte de calcularea rentabilității.
Un calcul simplificat al randamentului brut poate fi realizat astfel:
Randament brut anual = chiria anuală ÷ costul total al investiției × 100
De exemplu, pentru o proprietate în care investiția totală este de 90.000 €, închiriată cu 450 € pe lună:
450 € × 12 = 5.400 € venit anual
5.400 € ÷ 90.000 € × 100 = 6% randament brut anual
Dar acesta nu este profitul real.
Din veniturile obținute trebuie luate în calcul perioadele în care apartamentul poate rămâne neocupat, taxele și impozitele aplicabile, asigurarea, reparațiile, înlocuirea unor electrocasnice sau piese de mobilier și eventualele costuri de administrare.
De aceea, pentru o comparație corectă între două proprietăți este mult mai relevant randamentul net.
Locația este esențială
Pentru o proprietate destinată închirierii, locația trebuie analizată diferit față de achiziția unei locuințe pentru uz personal.
Întrebarea principală nu este:
„Mi-ar plăcea mie să locuiesc aici?”
ci:
„Cât de ușor voi găsi chiriași pentru această proprietate?”
Zonele cu acces bun la transport, magazine, școli, universități, spitale, centre comerciale, zone de birouri sau alte puncte importante ale orașului pot avea o cerere mai constantă.
Într-un oraș precum Suceava, diferențele dintre cartiere și chiar dintre două străzi apropiate pot influența atât nivelul chiriei, cât și timpul necesar pentru găsirea unui chiriaș.
Ce tip de proprietate este potrivit pentru închiriere?
Nu întotdeauna proprietatea mai mare sau mai scumpă este și investiția mai profitabilă.
Apartamentele cu 1–2 camere pot avea avantajul unui preț de achiziție mai accesibil și al unei categorii mai largi de potențiali chiriași. Apartamentele mai mari pot fi atractive pentru familii, care pot avea tendința de a rămâne o perioadă mai lungă.
Alegerea trebuie făcută în funcție de cererea reală existentă în zona respectivă.
Contează, de asemenea:
- compartimentarea;
- etajul și existența liftului;
- locul de parcare;
- centrala proprie și eficiența energetică;
- balconul;
- mobilierul și electrocasnicele;
- starea generală a imobilului;
- costurile lunare de întreținere.
Uneori, un apartament simplu, bine poziționat și cumpărat la un preț corect poate produce rezultate mai bune decât o proprietate premium foarte scumpă.
Nu calcula investiția doar după prețul apartamentului
Dacă un apartament costă 80.000 €, investiția reală poate fi mai mare.
Pot apărea cheltuieli cu actele tranzacției, renovarea, mobilierul, electrocasnicele sau alte lucrări necesare înainte ca proprietatea să poată fi închiriată.
Dacă mai investești, de exemplu, 10.000 € pentru amenajare, calculul randamentului trebuie raportat la aproximativ 90.000 €, nu doar la prețul inițial de achiziție.
Acest detaliu poate schimba semnificativ atractivitatea investiției.
Trebuie luate în calcul și perioadele fără chiriași
Un calcul prudent nu ar trebui să pornească automat de la ipoteza că proprietatea va fi închiriată 12 luni din 12, în fiecare an.
Pot exista perioade între doi chiriași, lucrări de reparații sau situații în care proprietatea trebuie retrasă temporar de pe piață.
De aceea, este util să faci mai multe scenarii: optimist, realist și prudent.
Dacă investiția continuă să fie atractivă inclusiv într-un scenariu mai conservator, decizia este mult mai bine fundamentată.
Dar dacă proprietatea este cumpărată prin credit?
În acest caz analiza devine și mai importantă.
Nu este suficient să compari chiria cu rata lunară. Trebuie analizate dobânda, costul total al finanțării, avansul, asigurările și capacitatea de a suporta rata inclusiv în perioadele în care proprietatea nu produce venit.
O investiție finanțată prin credit poate beneficia de efectul de levier financiar, dar implică și un risc suplimentar.
Ideal este ca investitorul să dispună de o rezervă financiară și să nu depindă exclusiv de chiria lunară pentru plata obligațiilor către bancă.
Proprietatea trebuie privită și prin prisma revânzării
O investiție imobiliară bună nu este doar una care se închiriază ușor.
Este important să te întrebi și:
„Dacă peste câțiva ani vreau să vând, cât de ușor voi găsi un cumpărător?”
O proprietate cu poziționare bună, compartimentare practică, documentație clară și caracteristici căutate pe piață poate avea atât o lichiditate mai bună la închiriere, cât și perspective mai bune la revânzare.
Când poate merita investiția?
Achiziția unei proprietăți pentru închiriere poate fi o decizie bună atunci când prețul de cumpărare este corelat cu nivelul real al chiriilor, există cerere constantă în zonă, costurile ulterioare sunt controlabile, iar proprietatea are perspective bune de revânzare.
În schimb, investiția trebuie analizată cu prudență atunci când prețul este foarte ridicat în raport cu chiria posibilă, sunt necesare investiții importante după cumpărare sau cererea de închiriere este redusă.
Concluzie
Da, o proprietate cumpărată pentru închiriere poate reprezenta o investiție bună, dar numai dacă este cumpărată corect.
În investițiile imobiliare, profitul nu începe atunci când găsești primul chiriaș. În mare măsură, el se stabilește chiar în momentul achiziției.
Prețul corect, locația potrivită, cererea reală și calcularea tuturor costurilor pot face diferența dintre o proprietate care doar produce o chirie și o investiție cu adevărat rentabilă.
Înainte de achiziție, merită să compari mai multe proprietăți și să analizezi atât potențialul de închiriere, cât și perspectivele lor pe termen lung.
Atlas-Imobiliare – Cunoaștem piața. Găsim soluția.
