Achiziția sau vânzarea unui teren extravilan presupune o procedură diferită față de cea aplicabilă terenurilor intravilane. În special în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, legea impune respectarea unor etape obligatorii, termene clare și drepturi de preempțiune care pot prelungi durata tranzacției.
În acest articol explicăm, pe înțelesul tuturor, care sunt procedurile, documentele necesare și termenele pe care trebuie să le ai în vedere dacă intenționezi să vinzi sau să cumperi un teren extravilan.
Ce este un teren extravilan?
Terenul extravilan este terenul situat în afara limitei construibile a unei localități.
Acesta poate avea diverse destinații:
- teren agricol;
- pășune;
- fâneață;
- livadă;
- vie;
- teren forestier;
- alte categorii de folosință.
Este important de știut că nu toate terenurile extravilane pot fi construite, iar schimbarea destinației sau introducerea în intravilan presupune proceduri distincte.
Există diferențe între terenurile agricole și celelalte terenuri extravilane?
Da.
Terenurile agricole extravilane sunt reglementate de prevederile speciale ale Legii nr. 17/2014, care instituie procedura dreptului de preempțiune și obligația parcurgerii unei proceduri administrative înainte de vânzare.
Pentru alte categorii de teren extravilan (de exemplu unele terenuri neagricole), procedura poate fi mai simplă, însă este recomandată verificarea situației juridice înainte de încheierea tranzacției.
Actele necesare pentru vânzarea unui teren extravilan
În funcție de fiecare caz, pot fi solicitate:
- actul de proprietate;
- extras de Carte Funciară;
- documentația cadastrală actualizată;
- cartea de identitate a proprietarului;
- certificat fiscal emis de primărie;
- adeverință privind categoria de folosință;
- documentele necesare procedurii de preempțiune (pentru terenurile agricole);
- alte avize, dacă legea le impune.
Notarul va verifica toate documentele înainte de autentificarea contractului.
Cum se desfășoară procedura de vânzare?
1. Depunerea ofertei de vânzare
Proprietarul depune la primăria unde este situat terenul:
- cererea;
- oferta de vânzare;
- documentele justificative.
Primăria verifică documentația și afișează oferta potrivit procedurii legale.
2. Exercitarea dreptului de preempțiune
Legea acordă prioritate la cumpărare anumitor categorii de persoane.
În funcție de situația concretă, pot avea prioritate:
- coproprietarii;
- arendașii;
- proprietarii terenurilor vecine;
- alte categorii prevăzute de lege;
- statul român, prin instituțiile competente, în anumite situații.
Dacă unul dintre titularii dreptului de preempțiune acceptă oferta în condițiile stabilite de vânzător, acesta poate avea prioritate la cumpărare.
3. Termenul de exercitare
Titularii dreptului de preempțiune au 45 de zile lucrătoare pentru a-și manifesta intenția de cumpărare.
4. Etapa potențialilor cumpărători
Dacă niciun preemptor nu cumpără terenul, urmează o etapă suplimentară în care, pentru anumite terenuri agricole extravilane, pot depune documentația și alți cumpărători care îndeplinesc condițiile prevăzute de lege. Această etapă are un termen de 30 de zile după expirarea perioadei de preempțiune.
5. Încheierea contractului
După finalizarea procedurii și emiterea documentelor necesare, notarul poate autentifica contractul de vânzare-cumpărare.
Cât durează întreaga procedură?
În practică, durata unei tranzacții este de aproximativ:
- 2–3 luni pentru situațiile simple;
- mai mult dacă sunt necesare avize suplimentare sau apar neclarități privind documentele ori drepturile de preempțiune.
Ce trebuie să verifice cumpărătorul?
Înainte de semnarea contractului este recomandat să verifice:
- existența cadastrului și a cărții funciare;
- suprafața reală a terenului;
- categoria de folosință;
- existența servituților;
- eventualele litigii;
- existența contractelor de arendă;
- dacă terenul este liber de sarcini;
- accesul legal la drum;
- regimul urbanistic și posibilitatea schimbării destinației, dacă intenționează să construiască.
Greșeli frecvente
Mulți cumpărători:
- presupun că orice teren extravilan poate deveni construibil;
- nu verifică existența unui contract de arendă;
- nu analizează accesul la teren;
- nu verifică limitele cadastrale;
- ignoră procedura dreptului de preempțiune;
- semnează promisiuni de vânzare fără consultarea unui notar sau specialist.
Recomandări pentru vânzători
Pentru a evita întârzierile:
- pregătiți toate actele înainte de publicarea ofertei;
- verificați dacă documentația cadastrală este actualizată;
- solicitați din timp certificatul fiscal;
- colaborați cu un notar și cu un profesionist în domeniul imobiliar pentru gestionarea procedurii.
Concluzie
Vânzarea și cumpărarea unui teren extravilan implică mai multe formalități decât în cazul altor tipuri de proprietăți, în special atunci când este vorba despre terenuri agricole. Respectarea procedurilor legale, verificarea documentelor și cunoașterea termenelor sunt esențiale pentru desfășurarea unei tranzacții sigure și fără întârzieri.
Indiferent dacă ești vânzător sau cumpărător, o verificare atentă a situației juridice și colaborarea cu specialiști în domeniu îți pot economisi timp, bani și eventuale probleme juridice.
Ai nevoie de consultanță pentru vânzarea sau cumpărarea unui teren extravilan? Contactează-ne și te vom ghida pe parcursul întregii tranzacții, de la verificarea documentelor până la semnarea contractului.
atlas-imobiliare.ro
